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종합부동산세 과세기준(매년6월1일), 1세대1주택 적용 특례, 2주택 이상 1세대1주택자인 경우, 재건축 기간 대체주택, 민간매입임대주택 합산배제
lucidy 2024. 8. 28. 20:43목차
법령을 잘 모르거나 실수로 합산배제 및 특례혜택을 받지 못한 사례, 세금을 더 낸 사례 등 을 알기 쉽게 정리하였습니다.
1. 부동산을 과세기준일 (매년 6월 1일) 지난 후 잔금 수령
1) 주택 2채 (A, B)를 소유
- A 주택 매도계약 5월 30일 잔금 받기로 하였으나, 매수인의 요청으로 6월 3일 잔금 받고 소유권 이전
- 11월 현재 1세대 1주택자 (B주택 공시가격 12억원) 로 종합부동산세를 내지 않을 줄 알았으나, 2주택자 임
- 결론 : 종합부동산세는 매년 6월 1일 자산을 소유한 사람에게 부과 (6월 1일 매도 중인 B주택도 소유한 것)
2) 종합부동산세의 과세기준은 매년 6월 1일
- 부동산 매도 시 : 6월 1일 이전 잔금 받는 것 유리
- 부동산 매수 시 : 6월 2일 이후 잔금 내는 것이 유리
- 잔금 청산일 전 소유권이전등기한 경우 : 소유권이전등기 접수일
2. 기존 1주택 보유자의 배우자가 지방 저가주택 취득
1) 배우자의 지방소재 저가주택 취득 (B주택)
- 수도권 밖이며 공시가격 3억원 이하이므로 특례 대상 지방 저가 주택에 해당 (B주택)
- 1세대 1주택 적용 특례 받지 못함 : 세대원 중 1명만 주택 소유 (다른 세대원은 무주택)
- 결론 : A주택 소유자와 B주택 소유자가 다르므로 특례 받을 수 없음 (1주택을 소유한 사람이 지방저가 주택도 소유한다면 1세대1주택 특례 적용)
2) 2주택 이상 소유한 경우도 1세대 1주택자로 보는 경우
- 1주택과 다른주택의 부속토지
* 다만, 주택의 부속토지만을 2이상 소유한 경우 제외
- 1주택 양도 전 신규주택 취득으로 일시적 2주택 : 신규주택 취득한 날부터 3년 이내 양도
- 1주택과 상속받은 주택 (분양권, 사업시행 완료 후 취극한 신축 포함)
* 특례적용 상속주택 범위 : 상속일로부터 5년 이내인 주택 (다만, 상속지분 6억원 이하 및 수도권 밖 3억원 이하 주택), 상속지분율이 40% 이하면 5년이 지난 주택도 포함
- 1주택과 지방저가주택 소유 시
3. 등기되지 않은 상속재산 6월 15일까지 소유자 신고 하지 않은 경우
1) 장남에게 종합부동산세 전부 부과
- 1순위 : 민법상 상속지분율이 높은 사람 (장남 등)
- 2순위 : 지분율이 같은 경우 연장자
2) 미등기 상속재산에 대한 종합부동산세 납세의무자
- 사실상 소유자 미신고 : 1명 20억 나대지 단독소유 (5억원 공제)
- 사실상 소유자 신고 : 4명이 20억 나대지 공동소유 (1인당 5억원씩 공제, 총 20억 공제)
4. 재건축 기간 동안의 대체주택을 재건축 후에도 보유
1) 양도소득세와 종합부동산세의 차이
- 양도소득세 : 대체주택을 재건축 완성일로부터 3년 이내 양도 시 비과세 적용
- 종합부동산세 : 대체주택에 대한 특례 없음 (2주택자로 종합부동산세 부과)
2) 재건축 준공 후 6월 1일 이전까지 대체주택 양도 시
1세대 1주택 특례 적용
5. 기존 1주택자가 재건축 입주권 취득, 철거 지연으로 2주택자 됨
1) 재건축 내 주택은 관리처분 인가 여부나 퇴거, 단전 및 단수 여부와 관계없이 종합부동산세 부과
2) 3년 이내 철거예정
6월 1일이 지나기 전 : 재건축 조합에 신탁등기 (소유권이전)하면 멸실예정주택으로 합산배제 (비과세)
6. 합산배재 임대주택과 1주택자가 해당 1주택에 거주하지 않는 경우
1) 양도소득세
직장이전 등 부득이한 사정인 경우 : 1세대 1주택 거주기간 인정
2) 종합부동산세
세대원 중 1명만이 1주택을 소유 : 그 주택에 실제 거주 (직장 이전 등 부득이한 사항은 고려 대상 아님)
7. 민간매입임대주택 합산배제 요건
1) 임대주택 공통요건
6. 1. 이전 임대 개시 및 합산배재 신고기한(9. 30.)까지 지자체 민간임대주택 등록과 세무서 주택임대업 등록
2) 임대주택 유형
장기일반민간임대주택 또는 공공지원민간임대주택
3) 임대의무기간
10년 이상 계속 임대, 민간임대주택 등록일과 임대개시일 중 늦은 날부터 계산, 2년 미만 공가 시 계속 임대로 봄
3) 공시가격
수도권 6억원 이하, 수도권 밖 3억원 이하
4) 임대료 증액제한
민간임대주택 등록 후 계약 (갱신)분부터 연 증가율 5% 이내, 직전 계약 및 증액 후 1년 내 재증액 금지
5) 소재지
1주택 이상 보유세대의 세대원이 새로 취득한 장기일반민간임대주택 : 6. 1. 현재 조정대상지역이 아닐 것
6) 세법상 임대의무기간을 유지 못한 경우
경감받은 (합산배재된) 종합부동산세 추징
관련법령 및 해석 사례, 절세팁, 취득 전 체크포인트 등을 알아보았습니다.
감사합니다.
