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목차
상가건물 임대차 보호법에 따른 임대인의 권리에 관하여 알아보겠습니다.
1. 사업자등록의 대상이 되는 상가건물
1) 상가건물 임대차 보호법
- 서울특별시 : 9억원
- 과밀억제권역, 부산광역시 : 6억 9천만원
- 광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 5억 4천만원
- 그 밖의 지역 : 3억 7천만원
2) 임대차의 주요내용
- 대항력 부여 : 대항요건을 갖춘 다음 날 부터 대항력 취득
- 임대차의 존속기간 보장 : 보증금의 5% 범위 내에서만 증액 청구 가능
- 우선 변제권 인정 : 후순위권리자보다 우선하여 보증금 변제
3) 상가건물 임대차 보호법은 강제규정
2. 상가건물 임대차계약
1) 부부의 일상가사 대리권
일상생활비로서의 범위를 벗어난 금전 차용이나 가옥 임대, 부동산 처분 행위 등은 일상적인 가사의 범위에 속하지 않습니다.
2) 처분능력 또는 권한이 없는 사람이 상가건물 임대차 하는 경우
- 임대차 기간은 3년
- 상가건물 단기임대차 : 기간만료 전 3개월 내에 갱신
3. 임차인의 대항력 취득
1) 대항력
임차인이 임차상가건물의 양수인에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘
2) 대항력 요건
- 상가건물 인도 : 등기가 없는 경우에도
- 사업자 등록 신청 : 그 다음 날 부터 대항력 생김
4. 상가건물 임대차 묵시적 갱신
1) 묵시적 갱신 요건
- 임대차 계약이 끝났을 것
- 임대차 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건 변경 통지 없을 것
2) 묵시적 갱신 효과
- 종전의 임대차와 동일한 조건
- 묵시적 갱신 임대차 존속기간 : 1년
3) 묵시적 갱신된 상가건물 임대차 계약의 해지
임차인 : 언제든 해지
임대인 : 해지통고 받은 날부터 3개월
5. 상가건물 임대차 우선변제권
1) 소액임차인의 최우선 변제권
경매신청 등기 전 '상가건물 임대차 보호법'에 따라 대항요건 갖춘 경우 : 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제
2) 소액임차인의 범위
- 서울특별시 : 6천 5백만원
- 과밀억제권역 : 5천 5백만원
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 3천 8백만원
- 그 밖의 지역 : 3천만원
3) 최우선변제의 범위
- 서울특별시 : 2천 2백만원 이하 보증금액
- 과밀억제권역 : 1천 9백만원 이하 보증금액
- 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 : 1천 3백만원 이하 보증금액
- 그 밖의 지역 : 1천만원 이하 보증금액
6. 상가건물 임대차 권리금
1) 권리금
임대차 상가건물에서 영업하는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형, 무형의 재산적 가치를 양도 또는 이용대가로서 지급하는 금전 등의 대가
2) 권리금 : 새로운 임차인에게 받음
보증금 : 임대인에게 받음
3) 권리금 회수기회 보호
임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금 받는 것을 방해하면 안됨
4) 임대인의 권리금 회수 금지행위 위반 시
임차인 : 임대차가 종료한 날부터 3년 이내 손해배상 청구
임차인의 대항력과 권리금 관계 등을 알아보았습니다.
감사합니다.
