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국세청, 양도소득세 실수 사례, 취득 당시 조정대상지역, 오피스텔, 분양권, 다운계약서 작성, 장기보유특별공제, 자본적 지출액, 양도비, 자경농지
lucidy 2024. 7. 17. 15:56목차
실수 사례로 알아보는 양도소득세 입니다.
1. 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못한 사례
1) 취득 당시 조정대상지역
거주요건 필요 : 2년 이상 거주 시에만 1세대 1주택 비과세 적용
2) 취득당시 비조정대상지역
거주요건 불필요
2. 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례
1) 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우
주택으로 간주하지 않음
2) 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우
장기임대주택으로 등록 : '장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례'
* 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설
3. '21. 1. 1. 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 다른 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세를 받지 못한 사례
1) '21. 1. 1. 이후 취득한 분양권
주택 수 계산 시 : 포함
2) '20. 12. 31. 이전 취득한 분양권
주택 수 계산 시 : 불포함
3) 분양권 취득시기 (청약당첨일)
일반적인 취득시기 (잔금청산일)
* 일시적 2주택 비과세 특례 규정의 신규주택에 해당되지 않음
4. 다운계약서 작성으로 1세대 1주택 비과세가 배제된 사례
1) '11. 7. 1. 이후부터 다운, 업 계약서 작성 시 바과세 배제
거짓계약서 작성 여부 : 국세청, 국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등으로 확인
2) 거짓 계약서 작성 시 불이익
- 비과세, 감면 배제
* 양도자 : 1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지 감면 요건이라도 양도소득세 추징
* 양수자 : 양수한 부동산을 향후 양도시에도 양도소득세 추징
- 가산세 부과
* 무 (과소)신고 : 납부세액의 최고 40% 가산세
* 납부 지연 : 무 납부 일 수 (납부기한 다음날부터 납부일까지) 당 0.022% 가산세
- 과태료 부과 : 취득가액의 10% 이하
5. 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받지 못한 사례
1) '21. 1. 1. 이후
- 보유기간 10년 / 거주기간 2년 : 장기보유특별공제율 48% (보유 10년 × 4%, 거주2년 × 4%)
- 보유기간 10년 / 거주기간 X : 장기보유특별공제율 20% (보유 10년 × 2%)
2) 고가주택 (실거래가액 12억원 초과)
- 1세대 1주택 장기보유특별공제 : 2년 이상 거주
- 전액 비과세되지 않고, 양도가액 12억원 초과분에 양도소득세 과세
3) 장기보유특별공제율
3년 이상 (6%), 4년 (8%), 5년 (10%), 6년 (12%), 7년 (14%), 8년(16%), 9년 (18%), 10년 (20%), 11년 (22%), 12년 (24%), 13년 (26%), 14년 (28%), 15년 (30%)
4) 1세대 1주택 장기보유특별공제율 (2년 이상 거주)
- 3년 이상 보유, 3년 미만거주 : 12% + 8% = 20%
- 3년 보유, 거주 : 12% + 12% = 24%
- 4년 : 16 + 16 = 32%
- 5년 : 20 + 20 = 40%
- 6년 : 24 + 24 = 48%
- 7년 : 28 + 28 = 56%
- 8년 : 32 + 32 = 64%
- 9년 : 36 + 36 = 72%
- 10년 : 40 + 40 = 80%
6. 자본적 지출액, 양도비 등 필요경비를 공제 누락한 사례
1) 자본적 지출과 수익적 지출
- 자본적 지출 (필요경비)
아파트 베란다 샷시, 난방시설, 방확장 및 보일러 교체비, 자바라 및 방범창, 방, 거실 바닥교체 등
- 수익적 지출
벽지, 장판, 씽크대, 주방기구, 외벽 도색작업, 문짝이나 조명 교체, 보일러 수리, 옥상 방수, 하수도관 교체, 오수정화조, 타일 및 변기, 유리삽입, 마루 공사 등
2) 양도비 (필요경비)
- 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성 비용
- 공증, 인지대 및 소개비
- 양도자가 지출하는 명도비용
- 국민주택채권 만기 전 양도하여 발생한 매각차손
7. 자경농지에 대한 감면요건을 충족하지 못한 사례
1) 거주요건
- 농지 소재하는 시, 군, 구
- 인접한 시, 군, 구
- 눙지로부터 직선거리 30킬로미터 이내
2) 경작요건
8년 이상 직접 경작 : 상시종사하거나 2분의 1 이상 자기노동력으로 경작
3) 농지요건
농지를 나대지, 잡종지로 변경한 경우 : 자경농지 감면 불허
4) 감면 한도
- 당해 연도 : 1억원
- 5개 과세기간 : 2억원
5) 다른 소득이 있는 경우 경작한 기간에서 제외
- 총급여액 : 연간 3천 700만원 이상 (2014. 7. 1. 이후 양도)
- 사업소득금액 : 연간 3천 700만원 이상
- 총 수입액 (2020년 귀속 분부터)
* 도소매업, 부동산매매업 : 3억원 이상
* 제조업, 숙박 및 음식업 등 : 1.5억원 이상
* 서비스업 등 : 0. 75억원 이상
- 제외
농업, 임업 소득, 부동산 임대업, 농가부업 소득
양도소득세에 관하여 알아보았습니다.
감사합니다.
